Es gibt Energieverluste, die sieht man sofort: eine alte Anlage, schlechte Dämmung, zu lange Laufzeiten. Und es gibt Verluste, die verschwinden im normalen Tagesgeschäft. Der gleichzeitige Heiz- und Kühlbetrieb gehört genau in diese zweite Kategorie.

In vielen Nichtwohngebäuden ist nicht die einzelne Anlage das eigentliche Problem. Die Heizung funktioniert, die Kälteanlage funktioniert, die Lüftung funktioniert ebenfalls. Nur arbeiten diese Systeme nicht immer in dieselbe Richtung. Im Betrieb entsteht dann etwas, das auf dem Bildschirm oft harmlos aussieht, auf der Energierechnung aber deutlich spürbar wird: Wärme wird erzeugt, Kälte läuft parallel, Luftmengen passen nicht zur Nutzung, und am Ende korrigiert ein System das andere wieder weg.

Wer Gebäude wirtschaftlich betreibt, kann sich dieses Thema kaum leisten. Es betrifft Energiekosten, Komfort, CO2-Bilanz, Wartung und inzwischen auch die regulatorische Nachweisfähigkeit. Trotzdem wird darüber erstaunlich selten als eigenes Betriebsproblem gesprochen.

Was damit gemeint ist

Gleichzeitiger Heiz- und Kühlbetrieb bedeutet nicht zwingend, dass in einem Raum gleichzeitig ein Heizkörper glüht und eine Kälteanlage sichtbar dagegen arbeitet. Manchmal ist es so offensichtlich. Häufiger ist es subtiler.

Ein Raum fordert Wärme an, während die Lüftung mit zu hoher Luftmenge fährt. Eine Fassade bekommt solare Lasten, die Kälte reagiert, aber die Heizfreigabe bleibt in Teilen des Systems aktiv. Eine zentrale Anlage folgt ihrem Zeitprogramm, obwohl Belegung, Wetter und Raumzustände längst etwas anderes verlangen. Auf der Ebene der Einzelkomponenten ist das oft erklärbar. Auf Gebäudeebene ist es Verschwendung.

Genau hier liegt die Schwierigkeit: Viele Anlagen machen für sich betrachtet nichts völlig Falsches. Das Problem entsteht erst im Zusammenspiel. Und dieses Zusammenspiel ist in Bestandsgebäuden oft historisch gewachsen, nicht sauber geführt.

Warum das gerade im Bestand so häufig vorkommt

Wer regelmäßig in bestehenden Bürogebäuden, Hotels oder gemischt genutzten Immobilien unterwegs ist, kennt das Muster. Über Jahre wurden Anlagen ergänzt, Regelungen getauscht, einzelne Bereiche umgebaut, Mieterwünsche berücksichtigt und Herstellerlösungen kombiniert. Das ist normal. Nur entsteht dadurch selten ein durchgängig koordiniertes Gesamtsystem.

Typische Schwachstellen sind getrennte Regelkreise, unvollständige Datenpunkte, starre Zeitprogramme, gewachsene GLT-Strukturen und Zuständigkeiten, die nach Gewerken getrennt sind. Heizung, Lüftung, Kälte, Beleuchtung, Verschattung und Raumregelung werden dann zwar betrieben, aber nicht konsequent gemeinsam geführt.

Besonders deutlich wird das bei Gebäuden mit unterschiedlichen Nutzungen. Eine Lobby verhält sich anders als ein Besprechungsraum, ein Serverraum anders als ein Hotelzimmer, eine Südfassade anders als ein nordorientierter Bürotrakt. Wenn diese Unterschiede nur lokal beantwortet werden, ohne gemeinsame Prioritäten, entstehen Konflikte fast automatisch.

Der wirtschaftliche Hebel wird oft unterschätzt

Thermische Fehlbetriebe sind kein Schönheitsfehler in der Regelungstechnik. Sie treffen einen der größten Verbrauchsblöcke im Gebäude. Die dena weist für Nichtwohngebäude aus, dass 2021 rund 71,5 Prozent des Endenergieverbrauchs auf Raumwärme entfielen. Wer in diesem Bereich dauerhaft gegen sich selbst regelt, optimiert am falschen Ende, wenn er nur Zähler visualisiert oder einzelne Betriebszeiten anpasst.

Dazu kommt der Preisrahmen. Destatis nennt für Nicht-Haushalte im ersten Halbjahr 2025 einen durchschnittlichen Strompreis von 19,33 Cent je Kilowattstunde. Erdgas lag je nach Verbrauchsgruppe deutlich darunter, aber auch dort wirkt zusätzlich der CO2-Preis. Für 2026 gilt im nationalen Emissionshandel ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO2.

Das klingt zunächst nach Zahlen aus der Statistik. Im Betrieb bedeutet es etwas sehr Konkretes: Jeder unnötige Heizimpuls kostet nicht nur Brennstoff. Häufig folgen Pumpenlaufzeiten, Ventilatorarbeit, Kältearbeit, schlechtere Lastgänge und mehr manueller Eingriff durch das Facility Management. Und wenn Nutzer anschließend über zu warme oder zu kalte Räume klagen, wird meist weiter nachjustiert. Nicht selten wird der Konflikt dadurch nur an eine andere Stelle verschoben.

Regulatorisch geht es nicht mehr nur um schöne Dashboards

Auch der Gesetzgeber bewegt sich in diese Richtung. § 71a GEG verpflichtet bestimmte Nichtwohngebäude mit mehr als 290 kW Nennleistung bei Heizungs-, Lüftungs- oder Klimasystemen zur Gebäudeautomation und -steuerung. Im Kern geht es nicht nur darum, Daten zu erfassen. Gefordert werden auch die Erkennung von Effizienzverlusten, interoperable Schnittstellen und eine Betriebsführung, die kontinuierlich verbessert werden kann.

Für neue Nichtwohngebäude wird zudem mindestens Automatisierungsgrad B nach DIN V 18599-11 relevant. Das ist ein wichtiger Punkt, weil damit die reine Beobachtung des Betriebs nicht mehr ausreicht. Ein Gebäude muss zunehmend nachweisen können, dass Anlagen nicht nur überwacht, sondern sinnvoll und koordiniert betrieben werden.

Warum eine klassische GLT das Problem nicht automatisch löst

Viele Betreiber sagen an dieser Stelle: Wir haben doch eine GLT. Das stimmt oft. Aber eine GLT ist nicht automatisch eine Koordinierungsebene.

Eine Gebäudeleittechnik kann Anlagen visualisieren, Störungen melden, Trends aufzeichnen und Zeitprogramme verwalten. Das ist wertvoll. Nur verhindert es noch nicht zwingend, dass eine Heizanforderung und eine Kühlanforderung gleichzeitig aktiv sind oder dass Lüftungslogik, Raumzustand und Erzeugung nicht zusammenpassen.

Aus unserer Sicht ist das einer der häufigsten Denkfehler im Bestand: Man verwechselt Sichtbarkeit mit Steuerungsqualität. Ein Dashboard kann zeigen, dass etwas falsch läuft. Es verhindert aber den Fehler nicht automatisch. Und noch mehr Sensorik hilft nur dann, wenn die Daten anschließend in eine wirksame Betriebslogik übersetzt werden.

Praxischeck: Wenn ein Gebäude zwar viele Daten liefert, aber weiterhin manuell nachgeregelt werden muss, fehlt meist nicht Transparenz, sondern Koordination.

Der Unterschied liegt in der Orchestrierung

FIV.Energy setzt genau an dieser Stelle an. Die Systemplattform FIV.Esolution ist nicht als weiteres isoliertes BMS gedacht und auch nicht als reines Monitoring-Werkzeug. Der Ansatz ist eine übergreifende Orchestrierungsebene für die Gebäudeautomation.

Das bedeutet: Heizungs-, Kälte-, Lüftungs-, Raum- und Energiemanagementdaten werden nicht nur nebeneinander angezeigt. Sie werden in eine gemeinsame Logik gebracht. Heiz- und Kühlanforderungen können gegeneinander verriegelt werden. Raumdaten, Anlagenzustände und Sollwerte werden zusammengeführt. Bestehende Systeme werden herstellerunabhängig eingebunden, statt durch neue Insellösungen ersetzt zu werden.

In der Praxis ist das der entscheidende Unterschied. Es geht nicht darum, dem Betreiber noch eine Oberfläche zu geben. Es geht darum, festzulegen, was im Gebäude gleichzeitig erlaubt ist, was priorisiert wird und wann ein System zurückgenommen werden muss, weil ein anderes bereits die bessere Antwort liefert.

Ein Beispiel aus Kassel

Ein internes Referenzgebäude von FIV.Energy in Kassel zeigt, wie groß dieser Hebel sein kann. Das Objekt hat rund 5.200 m² Gewerbefläche und verfügte bereits über ein KNX-ABB-System. Vor der Modernisierung liefen zentrale Systeme wie Heizung, Lüftung, Kälte, Beleuchtung und Verschattung nicht ausreichend koordiniert. Die Ausgangslage war also nicht: keine Technik. Die Ausgangslage war: vorhandene Technik, aber kein sauber abgestimmter Betrieb.

Nach der Umstellung von Automationsklasse C auf B und der KI-gestützten Koordination der Systeme sank der Gasverbrauch von 362.091 kWh auf 156.465 kWh. Der Allgemeinstromverbrauch ging von 39.623 kWh auf 36.516 kWh zurück. In den ersten vier Monaten ergab sich eine Einsparung von rund 210.000 kWh. Der Umbau wurde innerhalb von etwa einem Monat umgesetzt, während das Gebäude weiter genutzt wurde.

Solche Zahlen sollte man nicht unkritisch auf jedes Gebäude übertragen. Jedes Objekt hat andere Anlagen, andere Nutzung, andere Lastprofile und eine andere Datenlage. Aber das Beispiel zeigt sehr klar, worum es geht: Der größte Hebel liegt häufig nicht im Austausch einzelner Komponenten, sondern im koordinierten Betrieb der vorhandenen Infrastruktur.

Was Betreiber zuerst prüfen sollten

Bevor über große Sanierungsschritte gesprochen wird, lohnt sich eine einfache, aber ehrliche Betriebsfrage: Arbeiten die vorhandenen Systeme wirklich miteinander oder nur nebeneinander?

Dazu gehört, typische Konflikte sichtbar zu machen: parallele Heiz- und Kühlanforderungen, starre Lüftungszeiten, fehlende Prioritäten zwischen Raumebene und zentraler Erzeugung, unklare Freigaben, manuelle Übersteuerungen und Bereiche, in denen Komfortprobleme regelmäßig auftreten. Gerade diese wiederkehrenden Beschwerden sind oft ein Hinweis auf ein tieferes Regelungsproblem.

Eine Hüllensanierung kann energetisch sinnvoll sein. Neue Fenster, bessere Dämmung oder eine modernisierte Fassade reduzieren Lasten. Sie lösen aber nicht automatisch die Koordinationsprobleme zwischen Heizung, Kühlung, Lüftung und Raumregelung. Ein Gebäude kann baulich modernisiert sein und trotzdem betrieblich gegen sich selbst arbeiten.

Fazit

Gleichzeitiger Heiz- und Kühlbetrieb ist kein Nebenthema für die Technikabteilung. Er ist ein wirtschaftliches Betriebsproblem. Und er wird in den nächsten Jahren relevanter, weil Energiekosten, CO2-Kosten und Anforderungen an die Gebäudeautomation gleichzeitig steigen.

Der erste Schritt ist daher nicht zwingend die große bauliche Maßnahme. Oft ist der bessere Einstieg eine saubere Analyse der Regelungslogik: Wo arbeiten Gewerke gegeneinander? Wo fehlen Datenpunkte? Wo kann die bestehende GLT nur anzeigen, aber nicht koordiniert eingreifen?

Wenn diese Ebene gelöst wird, entsteht Effizienz nicht nur auf dem Papier. Sie entsteht im laufenden Betrieb: weniger unnötige Energie, stabilerer Komfort, bessere Nachweise und ein Gebäudebetrieb, der wirtschaftlich und regulatorisch robuster wird.